土耳其投资入籍路径与金额门槛白皮书（2026版）

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时间：2026-10-13 14:43

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本辑聚焦土耳其投资入籍的四条路径与金额门槛——购房40万美元，银行存款、国债与固定资本投资各50万美元，逐条对比法定条件、锁定要求与适用人群。

免责声明

本报告由亚太环球移民整理，仅供信息参考，不构成法律、税务、投资或移民申请建议。土耳其投资入籍政策可能随时调整，具体申请条件、材料清单与审批结果，以土耳其共和国内政部、土耳其投资办公室（Invest in Türkiye）、土耳其移民管理局（PMM）及持牌律师出具的官方意见为准。报告中引用的第三方数据均已标注来源，读者应自行核实后使用。

执行摘要

土耳其投资入籍计划目前开放四条并行路径，申请人四选一即可：购买 40 万美元房产、在土耳其银行定存 50 万美元、购买 50 万美元国债、或完成 50 万美元固定资本投资。四条路径均要求资金锁定 3 年，通过总统办公室例外批准后，一步到位授予土耳其公民身份。

本辑重点不是“哪条路径更好”，而是把四条路径的法定金额、资金锁定方式、证明机关、适用人群、以及 2017 年以来门槛调整的来龙去脉讲清楚，便于申请人在第二辑阶段就建立对投资本金与机会成本的基本判断。

第 1 章四条路径总览与法定门槛

依据土耳其《国籍法》第 5901 号第 12 条 b 款及内政部实施条例，外国自然人通过“例外程序”申请土耳其公民身份，须在以下四条路径中满足其一，并在投资完成后申请由总统办公室作出例外批准：

路径	最低金额	锁定 / 限制	证明 / 确认机关
购买房产	40 万美元	地契备注 3 年内不得转售	土耳其地籍局（Tapu）
银行定存	50 万美元	在土境内银行定存，锁定 3 年	银行监管局（BDDK）
购买国债	50 万美元	持有 3 年，期间不得出售	财政财政部（Ministry of Treasury and Finance）
固定资本投资	50 万美元	经核定的实际经营投资	工业和技术部（Ministry of Industry and Technology）

投资方式一段话概括

申请人四选一即可——在土耳其购买净值不低于 40 万美元的住宅或商业地产（地契备注 3 年内不得转售），或在土银行定存 50 万美元并锁定 3 年，或购买 50 万美元国债持有 3 年，或完成不低于 50 万美元的固定资本投资；四条路径均通过总统办公室例外批准，一步到位授予土耳其公民身份，配偶及 18 岁以下子女同步入籍。

来源：土耳其投资办公室《Foreign Citizens' Acquisition of Turkish Citizenship》官方指南 PDF。

第 2 章路径一：购买 40 万美元房产

2.1 法定条件

房产最低净值 40 万美元，可单套购买，也可多套合计达到 40 万美元。

住宅（住宅公寓、别墅）或商业地产（商铺、写字楼、酒店式公寓）均可。

地契（Tapu）上须备注“3 年内不得出售”（annotation on the title deed）。

成交价格须与独立持证估值机构出具的评估报告、银行资金流水三者一致。

3 年限售期内，同一房产不得重复用于他人入籍申请。

2.2 关键操作细节

事项	说明
估值报告	由土耳其持证独立估值机构出具，报告有效期通常为 3 个月
过户税费	地契转让税约为房产成交价的 4%（部分情况下可减半），另计公证费、评估费、律师费
多套组合	常见组合为主居住房 + 出租公寓，或住宅 + 商业地产，每套均需独立估值
期房	期房需确认开发商资质与竣工许可（iskan / occupancy permit），未交付房产一般不被接受
3 年后出售	3 年限售期届满后，房产可正常交易，投资本金随出售回收

2.3 适用人群

购房路径是目前市场上最主流的选择，原因有三：金额门槛最低（40 万美元 vs. 其他路径 50 万）、3 年后本金可随房产出售回收、且房产本身具备保值与出租收益属性。适合希望“身份 + 实物资产”双落地、且愿意承担一定汇率与房价波动的申请人。

来源：伊斯坦布尔 ER&GÜNER&ER 律师事务所中文站；Select Turkey《Türkiye Introduces New Property Valuation Rules for Citizenship》（2026-10）。

第 3 章路径二：银行定存 50 万美元

3.1 法定条件

在土耳其境内运营的银行（土资或外资银行在土分行均可）开立账户。

存入不低于 50 万美元的等值外汇或土耳其里拉，定存锁定 3 年。

3 年内不得提取、不得转让、不得作为质押物。

由银行监管局（BDDK）出具存款证明，作为入籍申请的合规文件。

3.2 关键操作细节

事项	说明
币种选择	可存美元 / 欧元等外汇，也可存土耳其里拉；存里拉可享较高利息，但承担汇率波动
利息归属	3 年定存期间产生的利息归存款人所有，不被冻结
证明文件	BDDK 出具的“不得提款”证明是入籍审批的必备材料
3 年后	锁定到期后，本金 + 利息可自由提取或汇出土耳其

3.3 适用人群

存款路径适合“不想碰房产、不希望承担实物资产管理成本”的申请人。优点是操作简单、资金路径清晰；缺点是金额门槛比购房路径高 10 万美元，且 3 年期间资金被锁定，机会成本需自行测算。

来源：土耳其投资办公室官方指南 PDF（"Depositing at least USD 500,000 ... as attested by the Banking Regulation and Supervision Agency"）。

第 4 章路径三：购买 50 万美元国债

4.1 法定条件

购买不低于 50 万美元的土耳其政府债券（treasury bonds）。

由土耳其财政财政部确认持有情况，3 年内不得出售。

国债账户须在土耳其境内持牌金融机构开立。

4.2 路径特点

国债路径在实操中选择人数较少，主要原因有二：一是认购与持有流程对境外申请人不够友好，通常需要通过本地券商与税务身份配合；二是土耳其里拉计价国债利率虽高，但汇率波动会直接侵蚀以美元计价的本金回报。对多数中国申请人而言，该路径在中文市场的服务成熟度也明显低于购房与存款。

来源：土耳其投资办公室官方指南 PDF（"Buying at least USD 500,000 worth of government bonds ... as attested by the Ministry of Treasury and Finance"）。

第 5 章路径四：固定资本投资 50 万美元

5.1 法定条件

在土耳其进行不低于 50 万美元的固定资本投资（fixed capital investment）。

投资形式包括设立公司、购置生产设备、建设厂房等实际经营性投入。

由土耳其工业和技术部核定投资金额与合规性。

5.2 路径特点

这是四条路径中实操门槛最高的一条，适合本身已在土耳其或周边有真实经营计划的申请人，例如贸易公司落地、生产基地建设、酒店或餐饮项目投资。对单纯为拿身份而来、不打算在土经营的家庭，这条路径一般不被推荐。

来源：土耳其投资办公室 2018-09-18 官方新闻《New Turkish Citizenship Rules Encourage Foreign Investment》。

第 6 章四条路径横向对比与选择建议

对比维度	购房 40 万	存款 50 万	国债 50 万	固定资本 50 万
本金门槛	40 万美元	50 万美元	50 万美元	50 万美元
锁定期	3 年（房产）	3 年（存款）	3 年（债券）	经营性投入，无明确退出
3 年后本金处置	可售房回收	可自由提取	可出售债券	取决于经营退出
现金 / 实物	实物资产	金融资产	金融资产	经营资产
被动收益	租金收入	存款利息	债券票息	经营利润
管理复杂度	中（需选房、尽调、后续出租）	低（一次开户）	中（需本地券商）	高（需真实经营）
汇率风险	以里拉定价，美元计价波动	可存美元对冲	以里拉为主	因地而异
中国申请人占比	最高（约 80% 以上）	少量	极少	极少

6.1 怎么选

预算在 40 万美元左右、且能接受实物资产管理 → 优先购房路径。

预算 50 万美元、希望操作最简单、不想碰房产 → 银行定存路径。

本身在土耳其有真实经营业务 → 固定资本路径。

国债路径在中文市场实操服务成熟度低，非必要不建议单独选择。

需要提示的是：四条路径在审批速度上差异不大，整体周期均为 6–12 个月；真正拉开差距的是前期尽调与资金路径合规成本，而非审批端。

第 7 章 2017–2026 年门槛变动回顾

生效日期	购房门槛	存款 / 国债 / 固定资本
2017-01-12	100 万美元	存款 300 万 / 固定资本 200 万 / 创造 100 个就业
2018-09-19	25 万美元	存款 / 国债 / 固定资本均降至 50 万美元
2022-06-13	40 万美元	存款 / 国债 / 固定资本维持 50 万美元
2026-10 当前	40 万美元	存款 / 国债 / 固定资本均为 50 万美元