土耳其买房移民期房与二手房选择白皮书（2026版）

本辑比较土耳其买房移民中常见的期房、新房与二手房的优劣，说明不同物业对入籍审批通过与3年后流动性的影响。

免责声明

本报告由亚太环球移民整理，仅供信息参考，不构成法律、税务、投资或移民申请建议。土耳其投资入籍政策可能随时调整，具体申请条件、材料清单与审批结果，以土耳其共和国内政部、土耳其投资办公室（Invest in Türkiye）、土耳其移民管理局（PMM）及持牌律师出具的官方意见为准。报告中引用的第三方数据均已标注来源，读者应自行核实后使用。

执行摘要

土耳其市场上同时存在大量新房、期房和二手房。对买房移民客户来说，选哪一种直接关系到能不能顺利通过入籍审批、以及 3 年后好不好卖。本辑对比三种物业的优劣，并以一个 2025 年 12 月交房的准现房项目为例，告诉你期房要怎么核查。

第 1 章 三种物业对比

第 2 章 期房的特殊风险

期房价格便宜，但对买房移民客户有两个硬问题：一是未竣工的房产通常拿不到地契（Tapu），也就无法完成“3 年限售备注”，不能用于入籍申请；二是开发商延期交付、甚至烂尾的风险真实存在。如果一定要选期房，必须确认开发商资质、竣工许可（iskan）、以及合同中的退款条款。

第 3 章 二手房的核查要点

地契（Tapu）必须清洁：无抵押、无查封、无第三方权利。

入住许可（iskan）是否齐全。

房产是否曾被用于他人入籍申请——3 年限售期内不得重复使用。

物业费、房产税是否欠缴。

建筑年代与结构状况，老房子维护成本高。

第 4 章 入籍视角下的建议

从入籍审批角度，最稳妥的选择是“已竣工、有地契、有 iskan、无抵押、未被用过入籍”的现房。如果预算有限想选二手房，必须在过户前完成完整尽调。期房除非开发商资质过硬且能在合同中锁定交付节点，否则不建议作为入籍路径的物业。

第 5 章 案例：准现房的判断方法

图：地下车位与电梯厅交付标准（示意）

以伊斯坦布尔欧洲区巴萨克谢希尔某项目为例，2025 年 12 月交房，宣传中属于“高端精装交付”。这类项目在签约时通常还是期房状态，客户需要重点核实：

开发商是否具备 GYO（土耳其房地产投资信托）国家认证，过往项目交付记录如何。

合同中是否约定明确的交付日期、延期违约金与退房条款。

交付时是否能同时拿到地契（Tapu）与入住许可（iskan）。

入籍申请是在签约时递交，还是必须等到交房、拿到地契后才能递交。——土耳其入籍要求房产已完成过户并取得地契，未交付的期房通常不能直接用于入籍。

结论：宣传为“2025 年 12 月交房”的项目，如果客户计划 2026 年办理入籍，需要先确认届时能否顺利拿到地契；否则应选择已竣工现房。

数据来源

[1] Republic of Türkiye Investment Office, Acquiring Property and Citizenship, 2026-08.

[2] Republic of Türkiye Investment Office, Foreign Citizens' Acquisition of Turkish Citizenship 官方指南 PDF.

[3] Istanbul Attorneys, Turkey Property Purchase Cost & Tax Calculator 2026, 2026-10.

[4] Tercan Legal, Buying, Selling and Renting Property in Turkey, 2026-08.

[5] Select Turkey, Türkiye Introduces New Property Valuation Rules for Citizenship, 2026-10.

[6] Easy Turkish Citizenship Service, Turkish Citizenship by Investment 2026, 2026-06.

关于撰稿人

本系列白皮书由亚太环球文案团队编写。团队长期跟踪土耳其投资入籍政策与一线办理动态，内容以土耳其投资办公室、PMM、持牌律所等一手资料为依据，按季度更新。文中信息仅供参考，不构成法律、税务或投资建议，具体个案请以官方文件与专业律师意见为准。本辑为“土耳其买房移民”系列专题六《期房与二手房选择》。