香港投资移民政策_哪些调整会影响申请规划

香港投资移民并不是2024年重启后就一直沿用同一套规则。

从净资产证明期缩短，到住宅房地产重新纳入，再到住宅成交门槛下调、房地产计入上限提高，以及2026年公司持有投资的条件更新，新资本投资者入境计划已经经历多次调整。

截至2026年最新官方政策，申请人仍需满足3000万港元净资产及投资门槛，但资产怎样证明、房产能计入多少、能否通过公司持有，以及七年后取得什么身份，都需要按照最新规则重新规划。

一、2024年重启的是“新计划”，不是旧计划恢复

香港新资本投资者入境计划于2024年3月1日正式推出，与2015年暂停的旧资本投资者入境计划属于不同制度。

现行计划要求申请人年满18岁，属于计划允许的身份类别，并证明在净资产审查申请日前连续六个月，绝对实益拥有不少于3000万港元净资产或净资本。

申请人还需投资不少于3000万港元净值于获许投资资产，通过正常入境及安全审查，并证明可以在不依赖计划投资收益、在港就业或公共援助的情况下，负担本人和受养人的生活。

计划适用于外国国民、中身份但已经取得外国永久居民身份的人士、澳门居民及中国台湾华籍居民。仅持中国内地护照、没有外国永久居民身份的中身份人士，不能直接作为主申请人提出申请。

二、2025年3月调整：净资产证明期从两年缩短到六个月

新计划推出初期，申请人需要证明自己在申请前连续两年拥有不少于3000万港元净资产。

自2025年3月1日起，净资产持有期缩短为申请前连续六个月。对于资产刚完成出售、分红、继承或家庭内部重新分配的人，这项调整明显缩短了准备周期。

但六个月并不等于只需要提交六个月末尾的一张余额证明。

申请人必须证明整个六个月期间持续达到3000万港元净值。如果股票、基金、外币资产或企业股权估值发生波动，任何时点跌破门槛，都可能影响净资产核证。

因此，香港投资移民3000万资产规划应适当预留价值缓冲，而不是把资产净值刚好控制在最低线上。

三、家庭共同资产可以计算，但只能计算实益份额

自2025年3月1日起，申请人与家庭成员共同持有的资产，可以按照申请人本人绝对实益拥有的份额计入净资产要求。

例如，夫妻共同持有一套价值4000万港元的房产，如果有正式文件证明申请人实际拥有其中50%，原则上可申报的只是2000万港元，而不是整套房产的4000万港元。

如果产权文件没有明确写出持有比例，或者实际利益分配并非平均，申请人可能需要提交法律文件或承诺书，说明各共同持有人的权益比例。

与商业伙伴共同持有的资产不能按照家庭共同资产规则计入。共同资产能否核算，重点不在证件上写了几个人的名字，而在申请人能否证明自己对相应份额拥有绝对实益权益。

四、住宅房地产从不能投，到可以有限计入

新计划在2024年3月推出时，住宅房地产并不属于获许投资资产。

自2024年10月16日起，住宅物业被纳入计划，但当时要求单一住宅成交价达到5000万港元或以上，全部住宅及非住宅房地产合计最多只有1000万港元可以计入3000万港元投资门槛。

这项调整让本身准备在香港购买高价住宅的家庭，可以把一部分购房资金纳入投资安排，但并没有形成“买一套房就可以申请香港投资移民”的政策。

住宅只是获许投资组合的一部分，而且存在单一物业成交价和最高计入金额两重限制。

五、2025年9月调整：住宅门槛降至3000万港元

自2025年9月17日起，香港投资移民买房规则再次调整。

符合条件的住宅物业，单一物业最低成交价由5000万港元降至3000万港元；全部住宅和非住宅房地产可计入投资门槛的总上限，则由1000万港元提高到1500万港元。

不过，住宅房地产本身的计入上限仍然是1000万港元。

这意味着，即使申请人购买一套3000万港元住宅，最多仍只有1000万港元可以计入新资本投资者入境计划。

申请人还需另外配置至少1700万港元获许金融资产，并将300万港元投入资本投资者入境计划投资组合。实际调动资金可能达到5000万港元以上，还没有加入印花税及交易费用。

如果住宅在2025年9月17日前完成购买，则仍适用完成购买时的旧规则。政策适用通常取决于正式完成交易及付款日期，而不是签订临时买卖合同或支付定金的日期。

六、房地产总上限提高，对哪些家庭更有影响

房地产计入总上限提高至1500万港元后，拥有商业物业配置需求的申请人获得了更大空间。

例如，申请人可以配置符合要求的非住宅房地产，或者将住宅和非住宅物业组合起来，但房地产合计最多计入1500万港元，其中住宅部分仍不得超过1000万港元。

如果房产使用按揭，只有申请人实际投入的净权益可以计入，银行贷款不能作为个人投资金额。

房地产成交价高于计入上限的部分属于超额权益，不会自动降低其他获许资产的配置要求。房产投资前需要同时计算成交价、按揭余额、印花税和最高可计入金额。

七、300万港元指定投资组合没有取消

无论申请人主要购买股票、基金、债券还是房地产，3000万港元投资中均有300万港元需要投入资本投资者入境计划投资组合。

其余至少2700万港元才可以配置于获许金融资产及房地产。

指定投资组合由香港投资管理有限公司设立和监督，主要投向与香港发展有关的企业和项目。申请人不能自行选择把这300万港元全部配置到普通存款或上市股票。

该部分不保证资本保值，也不应当被家庭视为可以随时提取的流动资金。进行香港投资移民申请规划时，应在3000万港元之外保留独立生活和应急资金。

八、2026年公司持有安排并非普通申请捷径

截至2026年最新官方政策，自2026年3月1日起，申请人可以通过符合规定的香港私人公司持有获许投资，但条件较为严格。

公司必须在香港成立或注册，由申请人全资拥有，并且只能用于交易获许投资资产。公司还需属于家族投资控权工具或其下的家族特定目的实体，并由符合要求的单一家族办公室管理。

相关家族投资控权工具需要在香港至少聘用两名全职员工，每年在香港产生不少于200万港元营运开支；单一家族办公室管理的指定资产净值合计还需不少于2.4亿港元。

因此，香港投资移民公司持有政策主要影响已经设有家族办公室、信托或多层投资架构的高净值家庭。

对于仅准备3000万港元合资格投资的普通申请人，以个人名义持有资产通常更容易核算。临时设立一家空壳公司，并不能自动满足2026年的公司持有条件。

九、申请费用调整会增加全家续签成本

自2025年2月26日上午11时起，新资本投资者入境计划被纳入香港“指明计划”收费体系。

主申请人和每名受养人每次提出入境或延长逗留申请，均需支付600港元不可退还的申请费。获批后，逗留期限超过180日的签证签发费为每人1300港元，不超过180日则为每人600港元。

一家四口办理一次超过180日的正式居留或续签，单是申请费及签证签发费便合计7600港元。

这些费用不是只在首次申请时发生。按照24个月首次逗留及其后三年续签的安排，家庭在七年期间还会产生多次续签、会计核证及材料更新成本。

十、申请流程仍然分为两次财务审查

政策多次调整后，香港投资移民申请流程的核心顺序没有改变。

申请人先向投资推广署申请净资产审查。取得净资产规定证明后，在证明有效期内向入境事务处提出签证或进入许可申请。

通过入境层面的初步审核后，申请人通常会获得不超过180日的原则上批准，以完成承诺投资。

完成投资后，再由投资推广署核验3000万港元投资是否符合要求。取得投资规定证明并交回入境事务处后，申请才进入正式批准阶段。

正式获批后，主申请人及受养人通常先取得不超过24个月逗留期限。

申请人已经提前购买资产，并不代表这些资产一定符合计划。投资时间、资产类别、持有人、指定账户和证明文件都要符合当期计划规则。

十一、续签开始强调持续合规，不只是资产仍有3000万

正式获批后，申请人需要持续遵守投资组合维持规定。

首次逗留期限通常不超过24个月，之后每次续签一般不超过三年。申请人应在身份到期前不早于三个月，先向投资推广署申请核实投资组合持续合规，再向入境事务处提交续签。

如果申请人出售获许投资资产，通常需要按照计划规定在相应期限内重新投资，并保留金融中介、交易和账户记录。

投资资产的市场价值自然下跌，一般与主动提取投资本金属于不同问题；但出售、赎回、抵押或转出资产时，需要判断是否触发再投资及通知义务。

每个正式批准周年后，申请人还需要委托香港执业会计师核证投资组合维持情况。没有保存完整交易记录，可能影响年度申报和续签。

十二、七年投资合规不等于自动取得香港永居

香港投资移民政策中最容易被误读的一点，是“投资满七年即可拿永居”。

截至2026年最新官方政策，主申请人和受养人只有在香港连续通常居住不少于七年，并符合《入境条例》其他要求，才能申请核实永久性居民身份证资格。

仅把3000万港元资产放在香港七年，却长期不在香港生活，不能自动满足通常居住要求。

如果申请人持续七年满足计划投资及续签要求，但未能达到通常居住标准，可以在第七年后申请无条件限制逗留。

无条件限制逗留允许持有人不受逗留期限和条件限制，但在法律性质上不等同于香港永久性居民身份。获批后，申请人可按照相关投资条款处置资产。

十三、专属深度解读：政策调整时间点怎样改变资产安排

香港新资本投资者入境计划的规则，通常根据资产取得时间、房产完成交易时间、净资产审查递交时间及入境申请时间确定适用版本。

净资产方面，2025年3月1日后的申请可以使用六个月持有期和家庭共同资产份额规则。

住宅方面，2024年10月16日至2025年9月16日期间完成购买的房产，原则上适用单一住宅成交价不少于5000万港元、房地产合计计入上限1000万港元的旧安排。

2025年9月17日或之后完成购买的住宅，才适用单一住宅成交价不少于3000万港元、房地产合计计入上限1500万港元的新安排。

公司持有方面，是否符合2026年3月1日起的最新条件，需要检查公司成立地、所有权、投资用途、家族办公室人员、在港开支和管理资产规模，而不是只看公司是否由申请人全资拥有。

因此，申请人不应只问“现在政策是什么”，还要问“我的资产在哪一天形成、交易在哪一天完成、申请在哪一天递交”。同一类资产由于时间节点不同，可能适用不同的计入标准。

十四、项目申请正规性核验清单

确认申请人属于外国国民、拥有外国永久居民身份的中身份人士、澳门居民或中国台湾华籍居民。

核实申请人已经年满18岁，并持续六个月拥有不少于3000万港元净资产。

家庭共同资产只按申请人绝对实益拥有的份额计算。

区分2700万港元获许资产与300万港元指定投资组合。

房产投资应核对完成购买日期、物业用途、成交价和计入上限。

不把按揭贷款、交易费、印花税或佣金计入最低投资门槛。

通过公司持有资产时，逐项核对2026年家族办公室及公司条件。

按要求开立指定账户，并保存全部买卖及资产转换记录。

将永久居民身份与七年后的无条件限制逗留分开理解。

涉及信托、私人公司、复杂税务、共同资产或跨境资金时，应向香港主管部门或具备相应执业资格的专业人士核验。

十五、香港投资移民政策高频FAQ

FAQ一：2026年香港投资移民门槛降到多少？

截至2026年最新官方政策，最低净资产和最低投资要求仍然是3000万港元，没有降至1000万或1500万港元。

1500万港元是房地产可计入3000万港元门槛的总上限，并不是整个计划的新投资门槛。

FAQ二：现在购买3000万港元住宅就能申请吗？

不能单靠该住宅完成申请。

2025年9月17日或之后完成购买的一套住宅，成交价达到3000万港元时可以纳入计划，但最多只有1000万港元计入投资门槛，仍需配置其他获许资产和300万港元指定投资组合。

FAQ三：夫妻共有的3000万港元资产能否全部由一方申请？

不一定。

只能计算主申请人绝对实益拥有的份额。如果夫妻各自拥有50%，主申请人通常只能申报其中1500万港元，还需要其他资产补足净资产要求。

FAQ四：2026年是否可以用自己成立的公司持有投资？

可以，但不是任何全资公司都符合要求。

公司还需满足香港注册、专门持有获许投资资产、家族投资控权工具或特定目的实体、人员开支及家族办公室管理资产规模等条件。

FAQ五：投资保持七年后是否一定获得香港永久身份？

不一定。

申请香港永久性居民身份还要满足连续通常居住不少于七年等法定要求。只完成七年投资而没有形成通常居住事实，通常只能评估申请无条件限制逗留。

香港投资移民政策的变化，整体上降低了部分资产证明和住宅配置难度，但没有降低3000万港元总投资门槛，也没有取消持续投资及续签管理要求。

六个月净资产期让申请准备更灵活；住宅成交门槛降至3000万港元，为有香港置业需求的家庭增加了选择；公司持有政策则主要服务于具备家族办公室架构和较大管理资产规模的家庭。

申请规划中真正需要管理的，是资产形成日期、房产完成交易日期、投资账户、每年核证和香港实际生活记录。把政策调整与自己的时间线逐项对应，才能避免使用已经过时的资产结构或身份预期。