近期，希腊移民与庇护部正式发布第1/2026号政府通函，整整31页对希腊购房移民，进行了系统梳理和细化。这份文件不仅重申了投资门槛，还明确了改用途房产、换房规则、短租限制及老投资者过渡安排。

虚假交易，一查到底：凡涉及“变相返款”“做高合同价”“虚构投资结构”的操作，三大部门联合审查。查实直接拒签、撤销已获批身份，情节严重的移交刑事调查。

模糊地带，全部定调：  过去两年，市场在执行层面有很多“说不清”的空间——拼单行不行？先卖旧房再买新房行不行？商改住的25万欧能用几次？这次通函全部给了官方答复。

信号明确，保护合规：  希腊不是在“收紧”政策，是在“清理”市场。政府的态度很清楚：黄金签证是一项严肃的投资居留计，不是短期套利的工具。驱逐的是违规者，保护的是合规者。

1. “拼单”彻底堵死了

通函重申：所有投资路径——80万欧的核心区、40万欧的普通区、25万欧的商改住——必须通过购买单套房产达标。两人合买一套各出一半?不行。多套小房子凑门槛?不行。这条没有商量余地。

2. “25万欧优惠”是一次性的

这是很多商改住买家没想清楚的关键点。你在25万欧路径下买了“非住宅转住宅”的房产，持有5年后想卖——接手的下一任买家，不能再以25万欧拿身份，必须按当时的现行标准(40万或80万欧)。你的优惠名额用完即止。换句话说，市面上能走25万欧的房产，总量是锁死的。它的稀缺性，你自己算。

3. 短租禁令的真实含义

很多人把“禁止短租”理解成了“不许出租”。错了。通函明确：禁止的是60天以内的超短租(就是Airbnb模式)。如果你把房产长租给酒店式运营公司，或者自住，完全合法。希腊没有禁止你的资产产生现金流，它禁止的是你把社区变成流动的游客集散地。

4. “卖旧买新”的顺序不能错

这是一个常见的操作失误，后果极其严重。如果你想卖掉现有的黄金签证房产，换一套新的，必须是先买后卖。一旦顺序反过来——你的旧房已经过户给下一家，新房的购买合同还没签——你的居留许可在那一刻就失效了，不可逆。

5、附属空间(如车位、储藏室)可计入投资金额，但不计入120㎡面积要求。

6、增加“商改住”项目细则

市场热度比较高的“商改住”项目，此次希腊官方也专门增加了细则：必须是真实商业用途改住宅；必须是2024年4月5日之后完成用途变更；不能“纸面改造”；不能原本就是住宅，再改回商业后重新包装