巴拿马将投资者签证的房产最低投资额提高至50万美元，并设有30万美元的豁免额度

巴拿马第17号行政法令已于2026年9月8日签署、9月16日在《官方公报》公布，全面取代2020年第722号法令。此次修订将投资者居留计划的房地产途径一分为二：购买二手房最低投资额提高至50万美元，而首次从开发商处购买新房仍适用30万美元门槛。

巴拿马已将其投资者居留计划中的房地产途径一分为二。现在购买二手房的买家必须投资至少50万美元，但首次从开发商处购买新房仍符合30万美元的投资条件。该法令由总统何塞·劳尔·穆利诺和公共安全部长弗兰克·亚历克西斯·阿布雷戈签署，全部内容取代了2020年创立合格投资者永久居留计划的第722号法令，该法令曾于2022年和2024年进行修订。

其序言将房产分割视为一项建筑政策。根据文本，购买新建房产旨在“促进建筑业立即复苏，激活本地供应链”，而转售交易对“创造新就业机会的乘数效应”则被法令称为“显著较低”。巴拿马开发商Grupo Los Pueblos业务发展总监奥拉西奥·门多萨称该法令是“巴拿马投资者居留政策的刻意转变”。他认为这种调整“并非技术性微调”，因为“政府明确表示，新建筑比转售交易更能带动就业和经济乘数效应”。在他看来，巴拿马正“利用居留计划将资本引导至初级开发领域”。

前言补充道，移民身份是“巴拿马国家的主权赋予，而非一项既得权利”。基于此，国家保留设定条件的权力，“将移民激励措施引导至产生更大公共利益和社会价值的经济部门”。Mercan集团总裁乔迪·维拉诺瓦认为这是“该计划演进过程中的一个重要里程碑”。在他看来，这些变化“为符合条件的房地产投资提供了更清晰的界定，为入籍申请引入了更结构化的行政路径”，并“为投资者家庭扩大了灵活性”。其公司宣布建立合作伙伴关系，将于2025年10月与巴拿马政府合作推广该计划。来自《流浪投资者》的拉迪斯拉夫·莫里斯则认为：“开发商游说政府区分新房和二手房，是因为开发商明白在当前市场环境下，他们的产品竞争力不如巴拿马城的二手房市场。”

两种房产等级

申请人需通过公共登记证明，以及在适用情况下提供施工或入住许可和纳税记录来证明该身份。转售房产是指业主此前已出售、出租或转让给“无关第三方”的房产，或者是已被他人入住的房产。现在购买此类房产均需50万美元。分拆、改良声明、信托出资、合并或公司重组均保留首次销售地位，除非涉及“将财产出售给无关第三方”。继承也不被视为先前的销售。监管机构仍可“无视模拟行为或旨在规避适用最低金额的行为”。

在之前的框架下，购买无抵押不动产的最低金额为30万美元。该金额自2020年起作为50万美元门槛的临时折扣。巴拿马延长了该折扣，并在2024年10月通过取消原定的涨价计划将其永久化。商务部在法令出台前就已经将投资导向新建筑而非转售，时任内贸部副部长爱德华多·阿兰戈表示。在2025年12月发表的一次采访中，他认为“为了创造就业，我们需要建造东西，我们需要建造公寓”。

门多萨将“一项200万美元的结构性激励措施”视为利好新建项目，他预计这将“显著改变买家行为，使其转向开发商的新房库存”。从开发商的角度来看，该法令“实际上将市场长期以来非正式理解的内容正式化了”。他认为，新房建设“对巴拿马经济的影响比二手房交易更大”。在他看来，低利率政策将“外国资本引向积极建设的开发商”，这种资金流能创造“建筑就业机会、带动本地供应链活动，并增加住房供应”。在门多萨看来，拥有活跃项目储备的成熟开发商将获得“一股有力的助力”，这“为在新建项目与二手房之间权衡的买家提升了价值主张”，同时“奖励了那种塑造城市天际线而非仅仅是房产登记册的长期、从零开始的投资”。对于维拉诺瓦而言，这一拆分符合“巴拿马将外国投资引导至新开发项目的目标”。他还证实，提高转售门槛旨在“减轻国内住房市场的压力，并帮助巴拿马居民保留住房获取渠道”。

估值核查

第5条规定“以实际支付价格与合理证明的商业价值中的较低者，减去影响该财产的任何实际留置权的余额”作为计算基础。该金额必须达到最低标准。买方仍可为超过门槛的部分进行融资。旧法令规定该余额需通过“当地银行的抵押贷款”解决；只要买方能提供文件证明并追踪资金来源，且没有留置权将净值拉低至底线以下，任何融资方式现在均符合条件。

第6条保留了国家土地管理局对地籍数据的认证。它还允许商业与工业部（MICI）要求进行“独立的私人或商业评估”。当MICI认为地籍价值“未能反映财产的当前状况”，或客观因素对市场价值产生“合理怀疑”时，可提出此要求。评估报告必须为过去六个月内出具，且必须由巴拿马国家银行和储蓄银行认可的专业人士提供。每位评估师必须“独立于申请人、卖方、推广人、中间人和融资方”，且“费用由申请人承担”。序言将这些权力界定为“基于风险的控制模式”，旨在防止“可能的高估值”。申请人尚未“实际支付”给卖方、发起人或受托人的资金不予计入。维拉诺瓦描述了“加强财产估值保障措施”的规定。在他看来，其目的是“强化计划的完整性”，从而使“符合条件的投资能够反映真实的市场价值”。

期房合同

根据第7条规定，期房购买的最低金额保持在30万美元。投资者签署销售承诺书，并通过巴拿马持牌银行或信托公司设立的信托进行注资，或者向开发商预付100%的款项。现在向开发商全额付款需要一份“不可撤销、无条件且见票即付”的银行票据，该票据由巴拿马持牌实体开具，受益人为投资者。该票据必须持续有效，直至公共登记处将完工房产登记在申请人名下。若开发商未能按期完成“房产的建设、分割和登记”，投资者即可执行该票据。

该工具可以是备用信用证、不可撤销银行保函或履约保函，且每年需向MICI提交更新后的副本。巴拿马2024年的规定已要求开发商提供履约保函。门多萨认为该法令加强了“对预售购房投资者的保护”，银行支持将“覆盖100%的投资”，直到买方获得产权。他称其为“一项奖励建设新库存开发商的政策，同时增加了预售的实际成本和合规负担”。据他介绍，保证规则还“提高了开发商的信誉门槛”。他预测，依赖销售承诺合同的买家“将越来越青睐那些有按时交付记录的开发商，因为如果施工进度延误，这种保证将具有真正的约束力”。

失败的项目现在有了时间限制。在旧框架下，合同违约的投资者可以“以另一份销售承诺或任何其他形式的投资”来替代，且文本中没有规定截止日期。第7条现在规定，当违约“归因于开发商或承诺销售方”时，投资者有180个工作日的时间进行更换，从合同截止日期的次日开始计算。投资者只能使用一份新的期房合同作为替代。如果替代合同也失败，投资者必须“仅限”转向直接投资，即成品房产、证券或定期存款。仅凭“销售承诺合同”获得的居留权总计不得超过“连续或不连续的三年”。超过此限制后，法令规定将“取消许可”。

资金来源

第2条规定申请人必须使用“自有资金”进行投资，并证明其“所有权和可追溯性”。申请人“通过捐赠、赠与、慷慨赠予或从第三方获得的任何其他无偿转让”的资金不计入最低投资额。该法令还首次界定了境外来源资金。这些资金包括“通过国际转账进入巴拿马金融系统”的资金，以及已在巴拿马境内、且文件显示“源自先前国际转账”的存款。在多人共同持有投资的情况下，“每位主申请人必须分别证明达到要求的最低金额”。如果一份申请中包含主申请人、配偶和受养人，只要该共同持有的净值达到最低要求，仍可计入一次。

处理截止日期

根据第3条，MICI向国家移民局（SNM）发送的投资认证，自签发之日起“有效期为三（3）个月”。当完整的申请文件送达SNM时，该认证必须仍处于有效期内。一旦SNM收到完整档案，移民局将维持旧法令规定的30个工作日决策时限。MICI现在有15个工作日的时间，从受理起签发认证。申请人有15个工作日的时间来补全不完整的文件。否则，MICI将存档该申请，申请人必须“从头开始重新办理”。

证券与押金

证券投资者仍需持有50万美元，且必须通过持牌经纪机构持有至少五年。旧法令要求，所持证券的发行人必须是“业务对国家领土有影响，并通过巴拿马证券交易所进行交易”的实体。第八条取消了对证券交易所的引用，并列举了三类符合条件的类别。

私募股权和风险投资基金，以及其他注册投资资金，明确符合条件。它们的主要目的是“向巴拿马共和国境内的运营公司、战略基础设施项目或商业企业注入生产性投资”。巴拿马发行的或担保的债务也计入其中，包括主权债券和国库券，无论投资者是在一级拍卖还是二级市场购买。一个综合类别涵盖了其他注册证券，如股票、公司债务和房地产投资信托。