“留學香港”引爆宿位剛需 財團競相改建舊酒店搶灘藍海

香港新聞網6月10日電 （文/王少喆）隨著香港特區政府積極落實推動建設“留學香港”品牌、全力打造國際專上教育樞紐的宏觀政策，全球及內地來港求學的非本地學生基數迎來爆發式增長。在大學宿舍長期供不應求、私人住宅租金居高不下的結構性矛盾下，“非本地學生住宿”已由單純的民生剛需，演變為炙手可熱的房地產投資藍海。各大財團與酒店集團紛紛調整策略，將旗下物業改建為高標準、強社交屬性的“學生酒店”，成為近年香港物業市場轉型發展的新熱門。

人才計劃與擴招政策疊加 催生強大住宿缺口

近年來，香港政府在搶人才、留人才以及推進高等教育國際化方面不遺餘力。政府各項人才計劃（如“高才通”等）的延伸效應，加上本地大學持續擴招非本地學生的政策引導，吸引了源源不斷的內地及海外學子奔赴香港。數據顯示，香港各大專院校的非本地學生人數屢創新高，預計未來數年內，整體校外住宿需求缺口將進一步擴大。

傳統上，非本地學生多選擇合租唐樓、洋樓或私人屋苑，然而面對高昂的押金、繁瑣的家具購置、參差不齊的物業管理，以及缺乏群體歸屬感等痛點，新生代留學生對“高品質、一站式”的居住體驗要求日益殷切。這為具備完善配套的學生公寓與學生酒店提供了極佳的切入點。

【市場數據看板】香港學生住宿市場核心供需指標 (2026年預測)

非本地大學生總數： 預期突破 55,000+ 人（含本科及研究生）

大學校內宿位缺口： 估計高達 20,000 - 25,000 個床位

傳統租務市場痛點： 印花稅負擔、預付全年租金壓力、缺乏統一物管與社交空間

學生酒店核心優勢： 全包式租金（含水電網）、酒店級安保、豐富共用社區空間

有酒店推“ASPIRE HOUSE” 打造有溫度的留學之家

面對這一歷史性市場機遇，本地老牌酒店集團積極謀變。富豪酒店集團副主席兼董事總經理羅寶文日前正式對外宣布，推出全新學生酒店品牌——“ASPIRE HOUSE”。該項目不單是為市場提供宿位，更是旨在為遠道而來的學子構建一個充滿關懷與活力的第二個家。

羅寶文接受採訪時表示：“我們不只是想賣一個床位，而是想提供一個完整、有溫度的體驗，提供另一個家。在香港積極打造‘留學香港’品牌、吸引人才的當下，如何讓外來學子覓得安心居所成為備受關注的議題。我們希望以Live, Learn, Co-create（生活、學習、共創）的社區構建理念，為來港年輕人打造一個有溫度的家。”

“ASPIRE HOUSE”的戰略眼光在於跳出了傳統“包租公”的收租模式。羅寶文強調，當代留學生除了需要安全的居住環境外，更需要建立社交圈、融入本地文化以及開拓職業生涯。因此，該品牌強調“社區構建”，引入豐富的共用空間（如共享工作區、健身房、休閒娛樂區），並計劃定期舉辦職涯講座、文化交流和創業沙龍，真正實踐“共創”的價值，協助來港學子無縫對接大灣區乃至國際的發展機遇。

財團競相角逐 學生公寓成防禦性優質資產

事實上，將營運面對挑戰的傳統零售或商旅酒店改建為學生公寓，已成為近年香港地產投資界亮眼的趨勢。除了富豪酒店集團等本地巨頭外，國際主權基金、私募基金以及中資財團亦在加速佈局。

據地產代理機構資料顯示，包括高盛、朗詩綠色管理，以及華平投資旗下的居住品牌，近年紛紛斥巨資收購本港位於紅磡、太子、深水埗及西營盤等鄰近大學核心區的整幢酒店或服務式住宅，並將其升級改造為專屬學生公寓。

市場分析人士指出，在全球經濟波動、傳統商辦及零售地產回報率承壓的情況下，學生住宿因其“剛需屬性強、承租率極高、租金增長穩定”而被視為極佳的防禦性資產（Defensive Asset）。仲量聯行（JLL）等權威機構報告多次指出，香港學生公寓的淨收益率（Net Yield）普遍高於傳統住宅租賃。再者，傳統酒店依賴散客及旅遊季節，而學生酒店通常採用10個月或12個月的長期租約，預流性極高，現金流極為穩定，且大幅降低了日常前台與客房清潔的流轉成本。

業界盼政府優化審批手續 配合人才戰略步伐

“學生酒店”的異軍突起，不僅為投資者帶來豐厚回報，對香港建設國際教育樞紐更具有戰略性意義。充足且高質素的住宿配套，是吸引全球頂尖人才留學、進而“留港發展”的核心競爭力之一。

綜觀未來發展趨勢，業界普遍認為香港學生酒店將朝向以下三大方向發展：

智慧化與綠色生活結合： 新一代學生酒店將廣泛應用智能門禁、無紙化租務管理以及節能環保系統，迎合新世代對環境、社會和企業管治（ESG）的追求。

產學研社區化： 學生酒店不再只是睡覺的地方，而是會進一步與科學園、創科企業及各大高校合作，成為孵化青年創業項目的微型生態圈。

政策優化訴求： 市場亦期待政府能在“酒店改建住宅”的規劃審批、補地價程序及消防條例上提供更多政策便利，以加速宿位供應，配合“留學香港”的政策步伐。

總括而言，因應留學香港需求的全面爆發，學生酒店已從市場的“另類選擇”昂首邁向“發展新熱門”。以富豪酒店“ASPIRE HOUSE”為代表的創新品牌，正以更有溫度、更具深度的社區營運模式，重新定義香港的學生住宿生態，為這座國際大都市的人才戰略注入源源不絕的青春活力。（完）