盘点明确限制外国人购置房产的美国州份

外国人能不能在美国买房，不能只用一句“美国允许外国人买房”来回答。普通住宅、农地、森林地、矿产权益、军事基地周边房产、关键基础设施周边土地，在不同州适用的规则可能完全不一样。尤其从2023年以后，美国多个州陆续通过限制外国个人、外国公司、外国部门或所谓外国对手国家相关主体购置土地的法律，中国护照持有人、美国绿卡持有人、在美留学生和准备投资美国房产的人，都需要先看州法。

截至2026年6月17日，美国联邦层面并没有一部统一法律全面禁止外国人购买美国私人房地产。联邦的AFIDA制度主要要求外国人持有、取得、转让美国农业土地权益时向美国农业部申报，它本身不是全国性购地禁令。真正限制买地的，主要来自各州法律。

美国买房限制主要分几类

很多中文文章把“外国人买美国房受限”写得太宽，容易误导。现实中，美国州法限制通常不是针对所有外国人，也不一定覆盖普通住宅。

第一类是农业用地限制。很多州重点限制外国人、非居民外国人、外国公司或外国部门购买农地、牧场、林地。这类州可能允许外国人买城市住宅，但不允许或限制买农地。

第二类是军事基地和关键基础设施周边限制。比如靠近军事设施、机场、港口、电厂、水厂、通信设施、天然气设施等区域的土地或房地产，可能被特别管控。

第三类是外国对手国家或特定国家相关主体限制。近年不少新法使用foreign adversary、country of concern、restricted foreign entity等概念，常见涉及中国、俄罗斯、伊朗、朝鲜、古巴、委内瑞拉、叙利亚等国家或其部门、企业、政党、代理人、控制实体。各州定义不完全一致，不能只看国家名称。

第四类是申报和登记要求。有些州并不完全禁止购买，但要求外国买家报告或登记农业用地权益，未申报可能罚款。还有些州要求买家在过户时签署合规声明或affidavit，证明自己不属于受限主体。

哪些州明确有限制

截至2026年6月17日，权威农业法资料汇总显示，美国约有29个州以不同程度限制外国人或外国实体持有私人农业用地或特定房地产权益。这些州包括阿拉巴马、亚利桑那、阿肯色、佛罗里达、佐治亚、爱达荷、印第安纳、爱荷华、堪萨斯、肯塔基、路易斯安那、明尼苏达、密西西比、密苏里、蒙大拿、内布拉斯加、北达科他、俄亥俄、俄克拉荷马、宾夕法尼亚、南卡罗来纳、南达科他、田纳西、得克萨斯、犹他、弗吉尼亚、西弗吉尼亚、威斯康星和怀俄明。

这个名单不能简单理解为“这些州外国人都不能买房”。限制范围差别很大。有的州限制农业用地，有的州限制所有不动产，有的州只限制外国部门或外国部门控制企业，有的州针对特定国家相关主体，有的州对美国公民和绿卡持有人设有豁免。买家必须看具体州、具体地块和自身身份。

佛罗里达州：限制最受关注，普通住宅也可能受影响

佛罗里达州是近年最受中文买家关注的州之一。佛州SB 264自2023年起实施，限制来自特定countries of concern的foreign principals购买农业土地，以及军事设施或关键基础设施一定范围内的房地产。对中国相关主体，佛州法律设置了更严格规则。

简单说，如果一个人被认定为居住地在中国，且不是美国公民或美国合法永久居民，通常不得在佛州购买或拥有不动产权益，但有狭窄例外。

这对F1、H1B、L1、B签、绿卡持有人影响不同。美国绿卡持有人通常不在佛州针对中身份非绿卡人士的最严格禁购范围内，但仍要看交易位置、房产类型和过户文件。佛州法律存在诉讼和争议，购房前不建议只听经纪人口头说可以，应让熟悉佛州地产和移民身份问题的律师核查。

得克萨斯州：2025年起限制指定国家相关主体

得州过去一直被认为外国买家较活跃。2025年，得州通过SB 17，限制来自指定国家的某些外国个人、实体、部门及相关主体取得得州房地产权益。该法已于2025年9月1日生效，得州总检察长办公室在2026年3月启动规则制定程序，明确其执行框架。

截至2026年6月17日，得州官方说明中提到的指定对手国家包括中国、俄罗斯、伊朗和朝鲜。该法覆盖范围比传统农地限制更宽，涉及real property，也就是不动产权益。它不是只管农场。对中国护照持有人来说，是否受限不只看护照，还要看居住地、身份、是否为受限部门或组织相关人员、资金和交易结构。

如果你是中国护照加美国绿卡，在得州买自住房，仍应在过户前确认新法是否给绿卡持有人留下例外或如何解释。得州法律还在规则细化和诉讼争议中，交易文件里可能出现额外声明或问卷，不要随便签自己看不懂的身份声明。

阿肯色州：对受限外国方控制企业管得很严

阿肯色州的外资土地限制也很有代表性。该州法律限制prohibited foreign party及其控制企业持有农业土地或公共、私人土地。公开资料显示，阿肯色曾要求一家中国国有企业控制的种子公司剥离在该州的农业土地，是近年较早出现实际执行动作的州之一。

阿肯色的规则重点不只是自然人买房，还包括公司、信托、合伙企业、控股结构和受益所有人。如果外国受限主体通过美国公司、代持人、受托人买地，仍可能被追查。对投资型买家而言，用LLC买房并不自动规避限制，反而可能触发控制权和受益人审查。

路易斯安那州：外国对手相关主体不得取得不动产

路易斯安那州的限制用词是immovable property，也就是不动产。该州法律规定，foreign adversary或与foreign adversary有关联的人，不得购买、租赁或以其他方式取得州内不动产。该法律还给总检察长执行权，法院可要求出售或处分违规取得的权益。

不过，路易斯安那的规则也有例外和交易保护安排。美国公民、绿卡持有人，以及某些自然人购买一到四户住宅的情形，可能不在同一限制范围内。具体要看法律定义、买方身份和房产类型。中文买家在新奥尔良、巴吞鲁日或投资出租房时，不要只看房价和租金回报，也要看身份声明和州法限制。

佐治亚州：农业地和军事基地周边地块要特别查

佐治亚州法律明确规定，nonresident alien不得直接或间接取得农业土地，或军事基地、军事设施、军用机场十英里范围内土地的占有权益。法律也说明，该限制不适用于住宅物业。

这意味着，如果你是非居民外国人，在亚特兰大市区买普通公寓或住宅，通常和买农地不是一个问题。但如果你买的是郊区大地块、农场、带农业用途的土地，或者靠近军事设施，就必须查州法和地块位置。佐治亚州还规定了继承、债务清收等例外情形，但相关权益可能需要在一定期限内处置。

犹他州、爱达荷州、田纳西州等：近年持续加码

犹他州的Restrictions on Foreign Acquisitions of Land Act对restricted foreign entity取得土地设限制。2025年和2026年又有修订，强调不得代表受限外国实体购买或租赁土地，也要求某些个人披露是否曾在受限外国实体军队服役。违规取得的权益可能需要在规定期限内转让，否则由州方处理出售。

爱达荷州在2025年扩大了限制范围，不再只盯农业地，还延伸到森林地、水权、矿业权、矿产权益等，且把限制对象扩大到外国对手国家相关个人、实体、部门、官员、政党和成员。田纳西州也在2025年修订外资土地限制，围绕农业地和受限外国主体加强监管。

这类州的共同趋势是：限制对象从外国部门扩大到外国公司、个人和受控实体；限制资产从农地扩大到森林地、矿产、军事设施周边和关键基础设施；执行方式从简单申报变成强制剥离、罚款、交易声明和总检察长调查。

外国人还能不能在美国买普通住宅

可以，但要看州和身份。纽约、加州、华盛顿、新泽西等州的大多数普通住宅交易，并没有像佛州或得州那样针对特定外国买家的全面州级禁购规则。但即使在这些州，税务、贷款、资金来源、产权保险、反洗钱审查、OFAC制裁名单、银行合规和地方房产税仍然要处理。

如果你是中国护照但没有美国绿卡，在一些限制较严的州买房，最大风险不是贷款难，而是交易本身可能被州法限制。尤其是佛州、得州、阿肯色、路易斯安那、佐治亚、犹他、爱达荷、田纳西等州，要先查身份和地块类型。

如果你是中国护照加美国绿卡，通常比非绿卡外国人限制少，但也不能完全忽视州法。某些州的定义会区分美国公民、合法永久居民、非移民签证持有人、外国部门控制实体和外国对手关联主体。绿卡能解决很多身份问题，但不能解决所有公司控制、资金来源和土地用途问题。

买房前应查哪些问题

买普通住宅前，先问房产是否在州法限制区域内。佛州、佐治亚、阿拉巴马等州对军事设施和关键基础设施周边地块特别敏感。不要只看房屋地址，还要看地块距离、用途和法律定义。

买农地、林地、牧场、葡萄园、矿权、水权或大面积土地前，要把州法检查放在贷款和验屋之前。很多限制只针对农业或自然资源类资产，普通住宅经纪人未必熟悉。

用公司、信托、亲属代持时，要格外谨慎。很多新法会穿透看控制权、资金来源、受益所有人或是否代表受限外国实体。代持不能自动规避法律，反而可能带来虚假陈述、产权无效、强制出售或刑事风险。

签署过户文件时，不要随便签affidavit。很多州要求买方声明自己不属于受限外国主体。如果身份复杂，例如中国护照、F1或H1B身份、绿卡申请中、公司股东来自多个国家、资金来自境外关联公司，应让律师先看声明内容。

美国房产限制正在快速变化。2025年已有多个州新增或修订法律，2026年仍有州在推进相关法案。准备买房的人应以交易当天的州法、县记录、产权公司要求和律师意见为准。网络清单只能帮助初筛，不能替代法律审查。

最稳妥的是：截至2026年6月17日，美国并没有全国统一禁止外国人买房，但至少二十多个州已明确限制外国人或外国相关主体购买农业土地、特定房地产或特定区域房产。中国护照持有人、非移民签证持有人、美国绿卡持有人和美国公民适用规则不同；普通住宅、农地、商业地产、军事基地周边物业也不同。涉及佛州、得州、阿肯色、路易斯安那、佐治亚、犹他、爱达荷、田纳西等州的交易，最好在签约前让当地房地产律师、产权公司和税务顾问同时核查。